停牌16个月后，世茂集团（00813.HK）在2023年7月的最后一天实现复牌。
与上一个交易日（7月28日）实现复牌的恒大汽车（00708.HK）情况相同，复牌当天，世茂集团的股价同样呈现“暴跌”走势，盘中跌近70%。
(资料图片仅供参考)
截至7月31日港股收盘，世茂集团股价报收1.52港元，跌65.61%，成交额为6.27亿港元，当前公司总市值约57.73亿港元。
值得一提的是，2022年3月31日停牌时，公司的股价为报4.42港元，彼时公司总市值约167.86亿港元，复牌首日世茂集团市值蒸发超110亿港元，这份暌违一载有余的成绩单并不理想。
两年合计净亏损超480亿元，负债总额达5367亿元在复牌之前，世茂集团曾于7月28日晚间连发三份业绩报告。
从年报数据来看，2021年，世茂集团合约销售额约2691.1亿元，合约销售面积为1528.6万平方米，当期末的土地储备约7146万平方米。
报告期内，公司总收入约1077.97亿元，较2020年同比下降20.4%。其中，87.7%来自物业销售，约为944.9亿元；12.3%来自酒店经营、商业运营、物业运营及其他业务，约为133.09亿元。营收下滑的原因在于项目的完工进度不及预期。
进入2022年，上述指标均呈现出下降走势，公司业绩持续亏损中。
2022年度财报显示，期内，世茂集团合约销售额约865.2亿元，合约销售面积约537.4万平方米，当期末的土地储备约6050万平方米。
截至当期末，公司实现营收约630.4亿元，较上一年大幅下降约41.5%。其中，物业销售约502.6亿元，占总收入的79.7%；酒店经营、商业运营、物业管理及其他业务收入约127.8亿元，占总收入的20.3%。
从亏损情况来看，2020年至2022年，世茂集团的净利润分别为126.28亿元、-270.93亿元、-214.92亿元。显然，公司已连续亏损两年，累计亏损达到485.85亿元。对此，世茂集团给出的原因是受收入和毛利的影响，而2022年亏损面缩小则是由于毛利增加以及出售附属公司和合营企业的其他收益增加。
APP了解到，过去两年，世茂集团曾多次通过出售资产以求补充现金流，包括香港维港汇项目股权、广州亚运城所持股权、上海黄浦路229号地块、上海世茂佘山洲际酒店、北京分钟寺地块、伦敦金融城写字楼项目等等，合计回笼资金超150亿元。
之所以如此大规模额出售资产，最主要的原因在于公司目前高企的债务压力。2022年末，世茂集团的总负债额达到5367.5亿元，其中，非流动负债约911.77亿元，流动负债约4455.28亿元；合约负债及有关增值税共约1252.40亿元，剔除预收款项后的负债约为4114.66亿元。
在流动负债中，公司的银行借贷（即有息负债）占据了重要比例。年报数据指出，2022年，世茂集团的借贷总额约2740.07亿元，较2021年底的2317.59亿元增加18.2%。其中，一年内到期的借款约1748.44亿元，占比高达63.81%，短期债务压力较大。
同时，一年内到期的优先票据还有165.28亿元，使公司短期内的偿债压力进一步扩大。
世茂集团在年报中表示，借贷额度增加主要是由于房地产行业持续衰退及国内新冠疫情多点散发，使部分联营公司及合营企业的合作伙伴提早撤回投资权益以避免流动性风险。
值得一提的是，世茂集团目前的净负债率达到302.2%，而2021年的这一数据还是156%；剔除预收款项后的资产负债率约为83.8%；现金短债比为0.03。
境内外债务方面。其中，境外正在推进债务重组，涉及68亿美元优先票据、21亿美元及209亿港元的境外银行和金融机构借款，境内则已推进了共约175亿元债券展期等。
年报里“没有披露的数据”2021年底，瑞银的一份报告指出世茂集团有1200亿元的表外负债，被市场认为是“做空”该公司。
两年后，彼时瑞银的说法似乎得到了验证。
时间先拉回到2022年3月，当时普华永道辞任世茂集团核数师一职，在辞职函中，罗普华永道要求公司提供关于涉及合营企业及联营公司的若干信托贷款安排的资料，并对这些信托贷款进行独立调查，公布调查结果且采取适当的补救措施。
随后核数师中汇安达接任普华永道，但在最新披露的两份年度业绩报告中，中汇安达均不对其综合财务报表发表意见，并给出“无法就持续经营基准的重大不确定性发表意见”。其依据是，目前世茂集团仍面临较大的债务压力，以及一笔信托融资相关事项利息开支无法明确于何时做出。
债务方面，前文已经有所提及，截至2022年末，世茂集团的有息负债总额达到2740.07亿元，较2021年增长18.2%、较2020年增长59.68%。期内公司未如期偿还的借贷共计872亿元，直至财报发布日期，世茂集团未如期偿还的借贷约为1211亿元。
信托贷款方面，是世茂集团与中信信托之间的一笔融资，缘起2018年世茂集团为开发深圳龙岗区的“世茂深港国际中心”项目一事。
2018年4月，世茂集团为开发上述项目向中信信托获取到132亿元的综合授信，其中49.4亿元为增资款，中信信托关联公司获得项目公司30%股权；37.6亿元为股东贷款，45亿元是特定资产收益权贷款。
据悉，上述融资交易与相关资产抵押在2018年均被计入世茂集团当年的综合财务报表中，且向核数师审计披露。2020年，公司通过“悉数还贷+再次贷款”的操作，将贷款数额下降至87亿元，但项目公司30%股权仍登记在中信信托关联公司名下。
2020年至2021年的业绩报告中，世茂集团将上述项目公司30%股权对应融资，列示为非控制性权益金额57亿元、59亿元。
2022年3月，世茂集团向中信信托回购了项目公司30%的股权，作价49亿元，并将相关金额在年度报告中列为“借贷”。因此，世茂集团于2022年末确认应计利息拨备17亿元。
但核数师无法证实中信信托出资的实质，也无法获得充分适当的审计证据，验证这笔17亿元的利息拨备应在2022年度或者过往年度做出，以及对应年度应计利息拨备对潜在利润的影响。
一位不愿具名的业内人士指出，“简单来理解，世茂集团此前将这笔融资当作是少数股东出资，如今变更为有息负债，也就是此前的资产负债表被扭曲，资产变多，负债变少。”
而针对世茂集团的复牌，易居研究院研究总监严跃进向APP表示，世茂集团实现复牌对于公司后续加快处置债务问题等具有积极作用。世茂集团属于本轮房企债务风波中受冲击较大的企业，其债务问题的处置和企业复牌，本身具有非常好的信号意义。而解决债务问题需要有新技巧，尤其是此次复牌后恰是中国房地产政策持续全面放宽的重要阶段，此次企业需要积极关注此类新政策，积极主动做好销售等工作，更好修复外部投资者对其的信心。（本文首发于 APP，作者｜陈伟纳）
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