汇率和房价有什么关系？
著名经济学家、中国政法大学教授、博士生导师杨帆在2022T-EDGE全球创新大会发表了题为《汇率与房价的关系》主旨演讲。
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他表示，买房子的本质上是投资而不是消费，和股票市盈率是一个概念，租售比就相当于股票市盈率，如果当前租售比无法回收成本，也就不会购入房产。
目前，很多地方房租和房价比值是1:50，更高的可能是1:100。也就是说，买房子出租，很难回收成本。但买房行为还在发生，究其原因，杨帆指出，“其实要的不是房租收益，而是房价看涨，是地皮的增值收益，不是投资后租出去的收益。”
2008年以来，中国房价连涨15年。杨帆认为，按照经济规律，接下来房价会跌，如果还不跌，房地产业就还是不能启动。
杨帆也指出，目前正处于一个矛盾的境况，“房价下跌，大家看涨，才会买房，也就是说，即便有钱，也得等房价先下跌，再等到看涨预期，有预期才会买房，看跌预期之下，有钱也不会买。”
以下为杨帆演讲实录，略经App编辑：大家好，我是杨帆，很高兴参加全球创新大会，我现在开始我的发言，我的题目是《汇率与房价的关系》。
第一个问题房租与房价。房地产是投资品，房价不计入CPI（消费者物价指数），房租是消费，应该计入CPI。但是中国的统计中大大低估了房租。因为我们对租房没有收税，大部分房租无法统计。就虚拟房租来说，中国自住房比例很高，但自住房也是投资品，自己把房子租给自己，这部分的虚拟房租也应该算进去。如此一来，中国的CPI会提高很多。
为什么房价不计入CPI？因为买房子的本质上是投资而不是消费。和股票市盈率是一个概念，比如利率是4%，投资买套房后用20时间年必须回收成本，租售比就相当于股票市盈率，如果无法回收成本，也就不会购入这套房。
但是，大家都不认为买房子是投资，而且房租和房价现在也不是1:20，很多地方是1:50，更高的可能是1:100。也就是说，买房子出租，20年根本不能回收成本。
为什么还要买房？其实要的不是房租收益，而是房价看涨，是地皮的增值收益，不是投资后租出去的收益。这是两部分，必须要分开，有本质的区别。
2008年以来，中国房价连涨15年，涨了5-10倍，甚至更高，这肯定已经过高。按照经济规律，接下来房价会跌下来，或者房租涨上去。
以后房租可能会微涨，但涨不了那么高。所以，房价早应该跌下来。之所以不跌，一是本身存在的垄断，二是宏观上不敢让房价跌下来，但是拖住的价格的同时，成交量减少了。
经济基本关系是价格和数量的关系，而且更重价格，人为维持了高价，数量就会降低。随着房地产成交量的下降，房地产业就会长期低迷。市场经济得有交易才有市场，真正的价格是在大量交易中的价格，没有交易就没有市场，这几年很多公司已经维持不住。
需要注意的是，宏观的干预手段是想维持房价进入缓慢的长期下跌过程，人民的收入提高之后，逐步消化房价，但现在肯定达不到，近几年，人民收入不佳。或者换一个思路，股市好的时候，大家在股市里赚了钱，就能买房，但股市也在长期低迷中。总体来说，人民的收入只有下降没有上升，也不会买房。还有一个因素，房价本身过高，人民有钱也不买，等着房价下跌。
这带来了很大的矛盾，房价下跌，大家看涨，才会买房，也就是说，即便有钱，也得等房价先下跌，再等到看涨预期，有预期才会买房，看跌预期之下，有钱也不会买，这是目前的情况。
第二个问题，汇率和房价下跌必居其一，或者人民币贬值，或者房价下跌。前一段时间，人民币已经经历贬值，现在进入升值阶段，至少明年一年人民币都处在升值趋势中。那么，这种情况下房价应该下跌了，如果还不跌，房地产业就还是不能启动。
这里面人民币和房价的关系涉及到两个基本理论，一是购买力平价，二是利率平价。
购买力平价是衡量人民币购买力的指标，如果抛开房地产，不算房租和房价，大家手里的人民币在购买一把商品时是值钱的，但是一拿来买房子，就极其不值钱了。
利率平价中，如果把中国和美国利率比作投资收益率，会更接近实际。举例来说，中美之间存在房价差，中国房价突然涨了10倍，但美国房价没变，那么中国有房子的人卖掉房后就会赚到10倍的人民币，再拿这些钱换成外汇，去美国买房。在二十年前，做这个买卖的都赚了钱，这就是利率平价起到的作用。到后来，这一套操作被管住了。
以上是我对金融领域的观点，很高兴在全球创新大会与大家做交流，谢谢大家。
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