睽违近两年，恒大物业（06666.HK）终于在6月5日晚间，一次性发布了2021年报、2022半年报及2022年报三份业绩报告。
据上述业绩报告显示，2021年全年，恒大物业营收约131.93亿元，毛利润约36.6亿元，公司拥有人应占亏损约3.16亿元，每股基本亏损约0.03元。
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而2022年，恒大物业营收约118.09亿元，同比下跌10.49%；毛利润约27.19亿元，同比减少25.79%；公司拥有人应占利润约14.23亿元，同比扭亏为盈。
恒大物业自2022年3月21日起停牌至今，终于发布业绩报告，距离公司复牌还有多远？
业绩扭亏为盈从数据来看，恒大物业“消失”的这一年多时间里，虽然营收和毛利润有所下滑，但是归母净利润由负转正，成绩还算让人满意。除前文提及的营利表现，在管面积的多少也决定着物业公司的生存。
截至2022年12月31日，恒大物业总合约面积约8.19亿平方米，在管面积约5亿平方米，较2021年末新增约270万平方米。截至期末，恒大物业第三方项目管理面积约1.48亿平方米，占集团总在管面积约30%，其中新增的第三方管理面积占集团总新增管理面积比例约37%。
据了解，由于物业收益稳定，通常被称为“现金牛”业务，曾经恒大物业也是许家印的“现金牛”。但受中国恒大（03333.HK）流动性问题影响，2021年恒大物业出现净亏损约3.16亿元。
业绩报告指出，从2021年9月开始，由于中国恒大流动性困难，恒大物业管理层预计从中国恒大获得的经济利益具有高度不确定性。但由于物业服务不仅服务整个小区的业主，还包括公共区域维护、园林、环境卫生等各个方面，其作为一个整体具有整体性及不可分割性，将之撇除并不可行，且该服务不会产生额外的成本，因此，其继续向中国恒大提供物业服务。值得注意的是，恒大物业方面表示，2021年净利润由盈转亏，主要是对2021年度关联方经营性应收尚未收回部分，按全额计提减值拨备所致，总金额高达24.4亿元。同时，企业商誉亦受拖累，当年共计提减值约5.94亿元。
到了2022年，局面开始有所改变，恒大物业主动切断与中国恒大的业务往来。截至当年底，公司来自关联方的收入降为1.4亿元，仅占总收入约1.2%。恒大物业表示，控股股东（即中国恒大）流动性危机对公司整体收入基本没有任何重大影响，未来将致力于不断为业主提供多元化服务，减少对关联方业务的依赖。
对于公司应收贸易账款以及为中国恒大提供的服务收入，恒大物业称，将根据相关法律及适用协议尽力采取合理的措施向相关方追收应收款项，包括但不限于已经拨备减值的应收款项，及因不满足收入确认条件而暂未计入收入的应收款项。
复牌之路道阻且长披露近两年业绩报告后，恒大物业只完成了恢复交易的一个条件，后续复牌之路仍然面临阻力。
根据港交所复牌指引及额外复牌指引，恒大物业需要满足多项条件才能成功复牌，而就目前来看，最大的阻碍莫过于被中国恒大违规占用的134亿存款问题。
据恒大物业早前公告，2020年12月至2021年8月期间，基于当时中国恒大的资金需求，在有关高管的授意安排下，恒大物业以存单质押担保方式，让旗下六家附属公司通过第三方，分三次向中国恒大提供大额资金。其中，涉及的六家附属公司分别为金碧物业、金碧恒盈、金碧华府、恒大恒康、金碧世家和金碧恒康，三组存单质押担保分别为20亿元、27亿元和87亿元。
但2021年9月至12月期间，因质押担保期限届满，触发质权实现条件，被银行强制执行的恒大物业附属公司存单质押的总计价值为134亿元。
直到2023年2月15日，这笔被强制执行的质押担保案件才有了后续。彼时，中国恒大承诺将“以资抵债”，偿还方案主要通过集团转让资产予恒大物业抵销相关款项。但截至目前，“以资抵债”并未能形成具体方案。
针对134亿元被占用资金解决方案，恒大物业称，现正与中国恒大就此商讨偿还方案，由于该案件属特殊情况，且公司将就内部控制系统采取若干措施，案件不会对公司未来经营现金流量产生进一步重大影响。
据悉，恒大物业已与若干债权人（包括应付贸易账款、业务合并应付对价及关联方）达成协议，同意延长还款期，由一至四年不等。恒大物业董事会认为，在必要时可以获得进一步延期。
另外，恒大物业目前将继续通过进一步精简营运实施行政及其他开支，加强成本控制，希望能改善公司经营及财务状况。在所有这些措施能成功实施的基础上，恒大物业认为，公司将有足够营运资金来履行其到期的财务责任。
值得一提的是，2022年期末，恒大物业银行存款和现金（包括现金及现金等价物和受限制现金）总额约16.56亿元，较2021年12月31日增加约4.9亿元。其中，受限制银行存款约8800万元，主要为恒大保险经纪有限公司的受限制股本、根据当地政府部门要求提供物业管理服务的保证金及部分子公司诉讼保全资金。（本文首发于 APP，作者｜陈伟纳）
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